二手房按揭贷款步骤
文章采集:本地代办工资流水公司 更新时间:03-14 阅读人数:62
导读:二手房按揭贷款的具体流程和相关资料准备,前提是需要所购房屋必须是产权明晰,具有市场流通的房屋。二手房按揭贷款过程中存在风险,需要规避交易风险,减少交易纠纷。本文还结合案例进行相关说明。
二手房按揭贷款流程
第一步:找好意欲购买的房屋,该房屋必须是产权明晰,并具备符合政府规定的进入房地产市场流通的条件的房屋。
第二步:选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构,并在该机构完成房产价值评估工作,交纳房产评估费。
第三步:申请二手房抵押贷款时应填写借款申请表,并向贷款银行提交下列资料:
1.身份证明(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)、学历证明、婚姻状况证明;2.经济收入证明,并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明;以上证明资料越全面,银行在放贷评审中的评分越高,老王享有贷款金额及时间的条件越优越;3.买卖双方签订的购房协议书;4.同意以所购房屋作抵押的证明
;5.有不低于购房价款30%的自有资金;6.贷款银行要求提供的其他文件或材料。
房屋的主人(即售房人)须提供如下资料:
1.售房人(含共有人)身份证明及复印件、婚姻状况证明;2.房屋共有权人同意出售的书面文件;3.所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件;4.如房屋已出租,须提供承租户同意出售的证明文件;5.保证所售房屋符合上市出售条件的证明。
第四步:确定符合条件并提供完以上资料后,老王就去银行指定的小编事务所填写二手房按揭申请表,由小编把所有证明资料交送银行进行贷款审批,对老王和售房人送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查,负责组织对交易房屋进行房价评估,所评估价值作为贷款银行确定贷款额度的依据。这时老王须交纳所购房屋价值4‰的小编费。
第五步:与贷款银行签订借款合同。
第六步:办理抵押、保险等有关担保手续。
第七步:借款合同生效,资金划入指定账户。
二手房按揭贷款的风险
案例:李*姨和刘先生约定以18万元总价成交刘先生在文昌路上的一套住宅,李*姨先支付8万元给刘先生,其余10万元按揭贷款,双方到产权部门办理了过户手续,李*姨以过户后的产权证为抵押向银行申请贷款,不料,银行在审批过程中以李*姨不具备相应的还款能力为由拒绝了贷款申请,两人都没有料到好端端的一宗买卖会泡汤。
问题分析:在二手房按揭中,出现最多的问题就是借款人的贷款申请被银行拒绝,导致交易不能完成,给双方造成一定的经济损失,上述案例就是如此。李*姨在不清楚自己能否申请到银行贷款前就同刘先生办理了过户手续,最后功亏一篑,不仅买房不成,还要在办理过户手续中支付相关的费用。如果李*姨在办理过户手续之前就申请银行贷款就可以降低一些风险。
专家提醒:二手房交易的风险在二手房按揭过程中同样存在,交易双方应尽量规避。在办理按揭手续时存在的风险主要有:
一、一般情况下,办理二手房按揭,交易双方应该在办理过户手续之前就申请为宜,而在办理过户手续之后再申请,就会造成交易不成的危险。银行在审批贷款时除了要调查买方的经济状况,有无还款能力外,还要求双方提供房屋的评估报告,取评估价和交易价中较低的价格确定其贷款金额。买方需要支付不少于30%的首期款,同时贷款年限还要以房屋的使用年限等因素进行确定。买卖双方不清楚这些环节都有可能导致交易失败。
二、办理二手房按揭,需要办理完过户手续,产权人的名字由卖方更换为买方后,才能以该处房产作为抵押申请贷款。一般情况下,在办理过户手续前,买方只会支付首期款,如果买方恶意拖延办理按揭手续的时间,卖方也就迟迟不能收到卖房的尾款。卖方可要求买方提供担保人或质押等方式避免此类风险。
三、为了有效地规避二手房按揭中的风险,建议使用银行提供的新业务。如建设银行近期推出了特色产品
———“百易安”交易资金托管业务,它由银行作为中间人确保卖房人收到全额的卖房款,即买卖双方在谈妥了交易价格签订买卖协议后,在银行的监督下办理过户等手续,在首期款的支付以及尾款的收取等都通过银行进行,这样来保证买卖双方的利益,收费标准是:50万元以下收取3.5‰-5‰,低于200元的按200元收取。
二手房贷费用知多少
一般来说二手房按揭的费用包含:贷款相关费用和交易费用
一、贷款相关费用:
服务费:贷款额×2%(最低1000元)评估费:评估额×5‰(最低收费400元)公证费:贷款额×1‰抵押登记费:80元保险费:(贷款本息和与房价之比)的最低值×0.5‰×系数(贷款年限+1)
二、交易费用:
契税:成交价格(市场价格)×1%(房屋单价≥3000元/平方米的为1.5%)住房所有权登记费:
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